Företagsöverlåtelse

Överlåtelser av kommersiella fastigheter sker i allt större utsträckning genom bolags- eller företagsöverlåtelse. Anledningen är att bolagsöverlåtelser är skatteeffektiva lösningar för dig som säljare och att dina skattemässiga fördelar överväger de skattemässiga nackdelar som köparen drabbas av.

Skatteregler (för säljare)

För dig som säljare är det reglerna om avyttring av näringsbetingade andelar och vissa andra tillgångar i 25 a kap. Inkomstskattelagen (1999:1229) samt reglerna om underprisöverlåtelser i 23 kap. Inkomstskattelagen (1999:1229) som medför att bolagsöverlåtelse är att föredra framför vanliga fastighetsöverlåtelser.

Skatteregler (för köpare)

För köparen är det reglerna om avdrag för värdeminskning på byggnad i 19 kap. Inkomstskattelagen (1999:1229) samt reglerna i lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter som ska beaktas vid en jämförelse mellan fastighetsöverlåtelse genom bolag och vanlig fastighetsöverlåtelse.

Beräkning av köpeskilling aktier

Vid bolagsöverlåtelse ska det av parterna överenskomna fastighetsvärdet omvandlas till en köpeskilling för aktierna. I beräkningen av köpeskillingen för aktierna ska hänsyn tas till vilka tillgångar som överlåtelsen omfattar och vilka skulder och övriga förpliktelser som köparen genom överlåtelsen tar på sig.

Köpeskillingen för aktierna beräknas som summan av (i) det mellan parterna överenskomna värdet på fastigheten plus (ii) det egna kapitalet i bolaget per tillträdesdagen minus (iv) fastighetens bokförda värde per tillträdesdagen.

Hantering av latent skatt

Härutöver ska köpare och säljare komma överens om hur den latenta skatt som finns i bolaget ska hanteras. Latent skatt beräknas genom att multiplicera bolagsskatten med skillnaden mellan det av parterna överenskomna fastighetsvärdet och det skattemässiga restvärdet för fastigheterna i bolaget.

Det lägre skattemässiga restvärde som en bolagsöverlåtelse medför drabbar köparen över tiden genom lägre avskrivningsmöjligheter, vilket i sin tur medför en ökad skattebelastning för köparen över tiden. Å andra sidan gynnas köparen skattemässigt av en bolagsöverlåtelse eftersom kostnad för lagfart inte tillkommer. Huruvida en köpare ska kompenseras för latent skatt i ett bolag får således avgöras från fall till fall.

Civilrättsliga aspekter vid företagsöverlåtelse

Utöver skattemässiga skillnader finns viktiga civilrättsliga skillnader mellan bolags-/företagsöverlåtelser och sedvanliga överlåtelser av fast egendom. Vid överlåtelse av fast egendom följer endast avtal och förpliktelser enligt jordabalken automatiskt med i överlåtelsen. Exempel på sådana avtal är servitutsavtal, hyresavtal och inteckningar.

Vid bolagsöverlåtelser är det tvärtom så att alla avtal och förpliktelser som bolaget har ingått följer med. Det är viktigt att parterna är medvetna om detta innan avtal ingås. För att undvika misstag anlitar vi erfarna affärsjurister för att upprätta överlåtelseavtal och övriga köpehandlingar i samband med bolagsöverlåtelser.