Fastighetsvärdering

Vid fastighetsvärdering bedöms fastighetens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Definitionen av en fastighets marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång.

Bedömningen av marknadsvärde sker vanligtvis genom en kombination av:

• ortsprismetoden 
• avkastningsmetoden

Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sammanfattande bedömning av fastighetens marknadsvärde.

Ortsprismetoden – analys av marknaden

Ortsprismetoden baseras på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som kan anses utgöra jämförbara fastigheter. Metoden innebär att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid jämförelsen ska hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan fastighetsöverlåtelsen och tidpunkten för värderingen.

Varje fastighet är unik och omsättningen på relevanta jämförelseobjekt är ofta låg. Detta är en svaghet med ortsprismetoden. Tillgången på relevanta marknadsdata är av avgörande betydelse för träffsäkerheten med ortsprismetoden. Prisstatistik avseende andra fastigheter är endast av intresse om den bedöms relevant i förhållande till värderingsobjektet. En ordentlig värdering kräver således inte bara tillgång till relevanta information utan även djup kunskap om fastighetsmarknaden och dess funktion.

Avkastningsmetoden – analys av framtida avkastningar

Med avkastningsvärde avses nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från värderingsobjektet. Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdesberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetoden.

Aktuell information om intäkter och kostnader används som underlag för värderingen i den mån de kan anses kan anses spegla en marknadsmässig nivå. I den mån erforderlig information om värderingsobjektets betalningsströmmar saknas eller avviker från marknadsmässiga förhållanden baseras kalkylen istället på schabloner som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet.

Direktavkastningskrav för respektive värderingsobjekt uppskattas utifrån de avkastningskrav som kan härledas ur transaktioner av likvärdiga fastigheter kompletterat med marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet. Teoretisk utgångspunkt för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som exempelvis beror på värderingsobjektets typ, storlek, läge och alternativa användningsmöjligheter. I praktiken bedöms kalkylräntan genom att inflationsanpassa direktavkastningskravet.

Restvärde är det marknadsvärde som värderingsobjektet bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt direktavkastningskrav.